不动产三维立体分层登记在海域和陆地项目开发建设中的实践与探索

摘要 ：随着城市化速度的提升以及对海洋资源开发与利用程度的不断深化，传统的二维不动产确权登记方法已无法适应现代城市发展的复杂需求以及海洋管理日益增长的复杂性。在此背景下，一种创新的确权方式——即“三维”立体分层登记，正逐渐成为推动不动产权属管理现代化的关键工具。本文旨在从陆地与海上工程项目开发的角度出发，深入分析三维立体分层登记的实际应用及其探索过程，探讨其重要性、当前的发展状况、所面临的挑战以及可能的解决方案，并对未来的发展趋势提出相应的建议。

关键词 ：三维立体分层登记 ；不动产所有权 ；土地使用率

一、不动产“三维”立体分层登记的意义与目的

（一）全景式确权，精确反映复杂权属关系着城市中高层建筑和地下空间的迅速发展，土地使用方式正变得越来越复杂。在此背景下，传统的二维登记方法已无法充分准确地反映这些立体空间的所有权状况。采用三维空间模型进行不动产权属的三维分层登记，能够精确地展示地表、地下以及空中的所有权信息。这种方法有效地解决了权利重叠和交叉的问题，为全面的土地权利管理提供了坚实的支持。

（二）提高土地利用效率

不动产的三维立体分层登记制度，不仅作为权利确认的一种方式，更是提升土地使用效率的核心手段。该制度通过精确管理地下空间、高层建筑以及地面多层开发的所有权关系，能够显著促进土地资源的有效利用，并推动城市向立体化和可持续发展方向迈进。它不仅能够优化土地资源的分配，还能为未来城市规划提供科学合理的布局基础。（三）提升不动产交易的安全性和稳定性

在传统的二维登记体系中，地下及高空区域的权利界定往往不够明确，容易引发所有权争议。采用不动产三维立体分层登记方法，能够精确划分每一空间单元的所有权归属，有效预防因空间交错或权利界限模糊所引起的冲突和争端，从而提升了不动产权交易过程中的安全性与可靠性，为所有者提供了更加稳固的法律保护基础。

（四）推动智慧城市发展

三维立体分层的不动产登记制度不仅体现了技术进步，而且是构建智慧城市所必需的关键信息基础。该制度通过构建精确的三维空间数据模型，为城市规划、行政管理以及紧急事件应对等领域提供了精确的数据支持。展望未来，随着三维不动产权属信息与城市其他基础信息系统的进一步融合，城市的智慧化管理水平将得到显著提升，进而加速推进城市的数字化与智能化转型。

二、在海域项目的开发与建设过程中，对不动产进行“三维”立体分层登记的实践与探索

（一）烟台海域使用权三维立体分层设权登记

作为山东省的先行示范城市，烟台市在全国范围内率先实施了海域使用权三维分层设权登记工作。该市自然资源与不动产登记中心构建了一套完整的登记流程，包括水面、水体、海床及底土等不同层次的使用权，并成功建立了海域使用权分层设权登记系统。此举有效地解决了因海域使用而引发的权利冲突问题，标志着从传统的二维平面管理模式向更加科学合理的三维立体模式转变的重要一步。

烟台市借助无人机航测、激光雷达以及倾斜摄影等先进科技手段，成功采集了广域且精确的海洋地理信息数据。基于这些翔实的数据资料，烟台市构建了一个三维立体模型，并将其整合成了一张全面覆盖的“一张图”。在这份三维宗海图中，详细描绘了包括空间位置示意图、三维产权透视图、界址点平面布局及竖向空间分布等在内的多种关键信息，此举有效克服了传统二维测绘技术的局限性。此外，通过运用三维可视化技术，该方案能够更加直观地展示审批与登记过程中所需的所有相关信息，包括但不限于各种图表和数据，从而实现了信息表达方式上的创新。

烟台市通过构建海洋使用权审批、海域使用费缴纳以及不动产登记之间的联动机制，实现了原本分散的使用权审批、费用缴纳和不动产登记流程的一体化整合。这一改革举措确保了海区申请者与相邻权益持有者的不动产权利能够同时完成登记，显著减少了从海洋使用权申请到最终获取不动产登记证书所需的总时长。

（二）江苏海域使用权三维立体分层登记

江苏省正积极推进海域使用权的三维立体分层登记制度的研究与实施。华能沿海（南通）能源电力有限公司荣获该省首张采用这种新型登记方式的证书，该证书首次融入了三维电子附图配置，象征着江苏省在海域空间管理领域从传统的二维平面模式向先进的三维立体管理模式转变的重要里程碑。

该项目的排水管道总长度达到4km，位于滩涂下方约8.5m的深度进行铺设，与先前备案的通州湾通道工程项目在海域使用权方面存在空间上的重叠。鉴于传统的二维管理模式难以满足当前对海域使用权进行分层设置的需求，南通市不动产登记中心启动了一项创新措施——开发了海域使用权三维立体分层登记及可视化平台。该平台通过融合“用海分层+实地测绘”技术，实现了三维分层登记，并在此基础上构建了一个以海籍产权体三维模型为核心的宗海图系统，能够清晰地展示纵向空间布局。此外，通过证书上二维码扫描功能，用户可以访问到一个三维实景模型场景下的海籍产权实体展示，从而实现更为直观的三维立体可视化体验。

三、关于陆地项目开发中实施不动产“三维”立体分层登记的实践经验与探讨

（一）三维不动产确权登记在城市化进程中的应用

随着我国城镇化进程的加快，土地资源的利用逐渐趋向立体化，这导致了传统基于平面模式的不动产产权登记方法难以适应当代城市复杂多变的发展需求。因此，推行三维不动产产权登记制度正逐步成为提高房地产管理效率的关键途径。

运用三维空间模型进行不动产的确权登记，能够精确描绘地面、地下及空中不动产权属的详细情况，有效解决权属间可能存在的交叉或重叠问题，从而为土地权利管理提供全面支持。此外，该三维确权方法亦有助于土地资源的最大化利用，并推动城市向更加立体化和可持续发展的方向迈进。

（二）三维地籍与不动产登记在陆地的实践

江苏省在三维地籍及不动产登记方面进行了深入的探索与实践。选定15个地区作为“三维地籍”试点项目后，江苏成为全国首个实现三维不动产地籍调查与登记的省份，此举显著提升了管理的精细化水平。在处理不同类型的不动产权利在同一空间内投影重叠的情形时，传统的二维地籍和登记方法往往难以精确描述。相较之下，运用三维技术的地籍管理和不动产登记能够更清晰、精确地界定立体空间中各层次的权利归属，从而为各类项目的产权提供了更为直观且精准的保护措施。

（二）地下空间开发的三维登记探索

随着城市地下空间资源的不断开发与应用，其产权管理遭遇了更为复杂的挑战。将三维不动产确权登记技术运用于此类项目，能够精确展示地下空间的所有权信息，有效地解决权边界模糊或重叠等问题，从而为合理规划及高效利用地下空间奠定了坚实的基础。

四、不动产“三维”立体分层登记面临的挑战与解决措施

（一）法律滞后，亟待完善政策体系

三维不动产的确权登记作为一种新兴的登记方式，在现行的法律体系中尚未获得充分的法律支持。我国现行的不动产登记法律法规主要基于二维模式构建，对于三维空间内的所有权界定及具体操作流程缺乏明确的规定。这使得在实际执行过程中，三维不动产的确权面临法律依据不足的挑战。

为有效应对前述挑战，迫切需要进一步完善相关法律法规体系，明确界定三维空间所有权的划分依据及注册流程。制定与三维不动产权利登记相适应的政策指南，详细阐述确权范围、登记准则以及纠纷解决机制，从而加强登记工作的法律支持。

（二）数据采集与处理难度大

在三维不动产权利界定的过程中，确保数据的准确获取与处理显得尤为关键。目前，在收集高层建筑及地下结构等复杂环境中的精确信息时，存在显著的挑战，并对数据质量提出了较高要求。为解决这一问题，建议迅速构建一套统一的技术规范，该规范应覆盖从数据采集、储存到共享的全流程，提供标准化的指导。此外采用激光雷达（LIDAR）、无人机测量等先进科技手段，能够显著提升三维空间信息采集的效率和精确度。

（三）部门协作不畅，影响登记效率

三维不动产的确权登记工作亟需自然资源、住房建设等多个部门之间的紧密合作。然而，目前的不动产管理信息系统尚未实现跨平台的有效整合，这影响了数据共享及综合应用的实现。由于各部门间协作不够顺畅，导致确权登记过程效率低下，并且难以构建一套系统化的登记管理机制。

为应对当前所面临的挑战，建议构建一个集中的三维不动产信息交流平台。此平台的主要目的是整合来自不动产登记、城市规划以及住宅建设等多个部门的数据资源，形成一体化的信息管理系统，从而促进不同政府部门间的数据共享与合作。实施该系统不仅能够显著提高行政效率，还能在城市发展规划和土地使用等方面提供有力的数据支撑。此外，其有助于消除信息孤岛，进一步增强政府的整体治理能力。

五、案例分析

（一）某城市地下综合管廊三维登记案例

在某城市实施的地下综合管廊工程中，采用了三维分层注册机制。项目团队首先运用高精度测量技术，完成了对地下设施的三维建模工作，收集到了关于其空间布局及所有权归属等方面的详尽数据。基于这些信息，制定了详尽的层次化登记计划，并明确了每一层管道的所有权和使用权等关键问题。在整个过程中，通过与相关部门的有效沟通与合作，确保了相关信息能够及时共享并得到更新。最终，成功为该地下综合管廊申请到了三维不动产权证书，从而为未来可能进行的各项维护活动奠定了坚实的法律基础。（二）某海域立体养殖区三维登记案例

在特定海域开展的立体养殖区项目中，采用了三维空间分层登记策略。研究团队借助无人机航空测量与遥感技术，精确获取了该区域的三维地理信息，并据此进行了详尽的空间层次划分。根据不同水深层面的特性，制定了一套完备的权利归属方案。在注册流程中，通过与海洋事务等相关监管机构的高效协作，确保了所有记录资料的真实性与完整性。最终，该项目成功取得了海域三维使用权证书，为立体养殖区的可持续运营提供了坚实的法律保障。

六、建议与展望

（一）加强技术研发与创新

促进不动产三维立体分层登记的普及，并强化技术研发与创新。通过采纳先进的测绘技术和数据处理手段，能够显著提高数据采集的精确度和效率。同时，亦需针对多样化的应用场景，研究适宜的三维建模及分层权限策略，为不同类别的项目提供定制化的解决方案。

（二）完善法律法规与政策体系

为确保三维登记的效力与合法性，必须完善相应的法律法规框架及政策支持体系。具体而言，需明确三维登记的法律基础、权利界限及其登记流程，为相关工作的顺利进行提供坚实的法治支撑。此外，亦应出台一系列推动三维登记技术应用与普及的扶持性政策，以促进不动产管理向现代化、智能化的快速转型。

（三）加强部门协作与信息共享

为确保三维立体登记工作的顺利推进，必须加强各相关部门之间的合作与信息交流。构建跨部门的信息共享系统，实现数据的即时互通及动态更新至关重要。此类联合行动有助于消除信息壁垒，进而提升工作效能与精确度。同时，亦需增进与有关机构的沟通与协调，协同努力，以推动三维登记工作的深入发展。

（四）加强人才培养与队伍建设

为促进三维登记工作的持续发展，重视人才培育与团队建设至关重要。必须通过高等教育机构及职业培训等渠道，培养一批融合法律、技术与管理知识的跨学科专业人才。同时，亦需强化对在职人员的专业培训与能力评估，以增进其专业技能和综合素质。构建一支高素质的专业团队，将为三维登记技术的广泛运用打下坚实的基础。

参考文献：

[1]王光盈,于洪修.三维空间数据模型在不动产管理中的应用[J].地矿测绘(2630-4732), 2020(1):76-77.

[2]李国强,李敏.论海域使用权与土地承包经营权转化的物权逻辑[J].中国不动产法研究,2022(1):169-186.

作者简介：郭其东（1967—），男，江苏如皋人，本科，国土资源工程土地专业工程师，研究方向为土地调查与监测、评价与评估、开发与利用、土地整治、生态修复、不动产登记等方向。