地产开发中批量施工商品住宅室内精装修工程质量管控体系研究

摘要：近年来，精装交付商品住宅客诉甚至群诉事件屡见不鲜，追溯原因，一方面是业主住宅品质要求日益提升，另一方面也是部分项目质量管控体系未有效运行，导致带病交付。室内精装修是与业主日常生活关系最密切的部分，同时也是交付中业主最关注的部位。因此本文介绍一种地产开发中批量施工商品住宅的室内装修工程质量管控体系，以期能够对同行在批量室内精装管理及高品质交付实践中有所借鉴。

关键词：商品住宅；批量精装修；质量管控体系；质量通病防治

住宅批量装修具有装修周期长，作业面多、管理半径大，工序复杂、工种多，单工种涉及工人多、水平参差不齐等特点，且一般情况下难以实现单工种等节拍流水，因此批量装修质量管理有别于家装住宅质量管理，不仅要明确各道工序工法标准，同时更需有涵盖装修全周期的质量管理体系，保障各道工序质量稳定在轨，达到最终高品质交付的目标。

一、全周期室内精装工程质量管理体系

全周期的质量管理体系包含从精装工程准备阶段、现场施工阶段及工程交付准备阶段，各阶段主要管理机制如下图：

（1）工程准备阶段

工程准备阶段主要需做好两项工作：

①　施工图纸会审

一套完整的精装图纸一般包括设计说明、材料表、墙体改造图、平面布置图、天花平面图、开关插座图、立面索引图、立面图、节点大样图、效果图等。在组织精装图纸会审时：

首先通过效果图和设计说明对精装工程有个整体了解；通过平面图了解室内整体精装布置、地面标高体系，并核对精装平面布置尺寸、墙柱、门窗等定位是否与建筑结构图纸相符（墙体等改建不得影响结构安全）；其次通过立面图、剖面图了解各部位标高变化、立面定位及室内情况‌；再次天花、开关布置图核对点位是否与原机电点位预留图一致，开关、插座布置是否合理，美观；一般情况下在厨房、客厅还应留一定余量便于业主后期使用；第四、审核节点图及大样图，不同材料、不同部位（如墙顶）做法是否合理、且在施工能够落地‌；如客厅岩板宜用胶粘或干挂形式，厨卫间岩板应用湿贴；卫生间淋浴区地面应采用湿贴；吊顶圆弧采用成品石膏线条等。第五、审核材料表，识别特殊材料（如有特殊工艺要求或供货存在困难的），并明确管控措施；如客厅背景墙如采用奢石，后续需到石材厂商挑选原石，工厂预拼连纹效果美观后再发货到现场安装。

②　编制精装工程专项精益策划并经公司专委评审

精装工程专项策划需包含精装概况、装修管理思路及目标、精装资源需求、精装重难点分析、施工组织（包含精装深化设计管理、进度、质量、安全、）等内容。通过精装精益策划前置全流程推演，理清管理思路。

（2）工程施工阶段

①　样板先行：为了拉通批量施工工艺标准，必须落实样板先行制度，在批量施工前，完成精装工法样板及精装交付样板。

1）精装工法样板：

实施时间要求：大面积施工之前（大面积施工指施工楼层大于三层，不包括样板层）

验收要求：工程部、项目部、监理、土建总包和精装总包等多方联合验收记录完整各工序节点完成，且节点说明完整；

样板内容：户内工序要求：木基层门套、干/湿区吊顶、墙地砖、窗台板、卫生间止水反坎及门槛石湿贴展示、卫生间木门套基层下部防水展示、卫生间防水展示、阳台防水展示、橱柜开洞/预埋件安装展示、台面防开裂措施、户内门门套/门扇固定、木地板防潮/防尘措施、地暖、墙面涂料展示、天棚涂料展示。

公区工序要点：吊顶、墙地砖、防水施工、入户门及防火门、消防栓。

2）精装交付样板：

实施时间要求：精装修批量施工前，各主力户型均设置交付样板。

验收要求：公司内部多专业交圈会签记录完整，包括施工单位、项目部、公司设计、客服、工程等各部门会签；

样板内容：按照交付标准相关要求完成，无漏项。（入户门、户内配电箱/弱电箱、开关面板、插座面板、照明、管道、空调孔、木地板、涂料、墙纸、墙地砖、窗台石、门槛石、地面石材、顶棚、户内门套、踢脚线、户内门、铝合金/塑钢门窗、栏杆、新风系统、橱柜、台面、水槽、厨电、收纳、坐便、台盆、台面、淋浴/浴缸、龙头/花洒、浴霸/排风扇、地漏、户内清洁等）

②　停歇点验收：根据精装工程工序特点，将精装工程划分为7个停歇点，每道工序停歇点验收合格后进入下一道工序。

③　精工品质

研究各道工序最终对客面的观感效果，形成公司拉通的关键节点标准做法案例库，项目必须落地涉及的相关节点做法。同时项目根据自身工程特点，识别关键工艺工序，并明确精工节点做法，示例如下：

④　成品保护

客户投诉中的高频问题如室内外门窗玻璃划伤、五金洁具污染/划伤、涂料污染、地砖破损等情况大多是成品保护不到位造成的，因此在精装工程中必须重视成品保护。

（3）工程交付准备阶段

①　各专业联合验收：待精装实体工作量完成后，启动各专业联合走场验收机制，从产品设计、施工质量、客户体验上持续改进，提升交付品质。

1) 交付前3-6个月——设计主导走场，以“月度”为单位给出产品评审意见，对项目归家动线、客户品质高敏感事项给出提升意见并落实整改措施；

2) 交付前3个月——工程主导走场，以“双周”为单位诊断项目品质缺陷，并制定精工品质提升措施，确保项目落地精工品质要求；

3) 交付前2周——客服主导，客服负责审定及督办服务运营方案达到要求并落地；以客户视角检视交付风险，优化集中交付流程，提升客户体验。

②　多轮质量缺陷销项：通过不少于三轮细部质量缺陷销项（高装标住宅不少于4轮细部销项），达到户均缺陷不高于1.5条；集中交付6个月内，报修率不高于3%。

1) 各轮质量缺陷销项一般安排

第一轮销项（精装实体工作量完成，竣备前一个月）：部品部件销项，确保销项完成后，每套房间内所有装修工作全部结束；

第二轮销项（竣备后、持续约20-30天）：重点针对严重项、一般项目进行整改闭合（木饰面、石材、质量缺陷销项）；

第三轮销项（交付前30-40天，持续约30天）：保洁后细部销项。最后一遍检查确认房间状态，并针对保洁后细部易遗漏点，逐户检查细部质量，整改合格后关门待交付；

2) 各轮细部整改控制要点以及维修安排和注意事项

一轮整改注重墙地砖空鼓、错缝，石材、木饰面品相，墙面油漆平整度，及门窗、户内五金洁具部品使用功能缺陷；

二轮整改重点关注橱柜、户内门、地板踢脚线闪缝、大小头，公区油漆面平整度等；

三轮整改重点关注屋面、公区、外涂、室外景观细节整改工作；

每轮整改建立销项表，每天开销项会，专人跟踪问题关闭。

二、精装修工程质量管控体系取得的成效与经验教训

通过对户内批量装修项目全周期质量管理因素的深入研究，并拆分为三个阶段分别制定有效的质量管控措施，保障了不同装标、不同工况的项目质量风险提前识别，制定有效管控机制，并通过持续改进措施，达到交付品质稳定量产。在近年来交付的项目中，未发生质量群诉事件，也无质保期内的项目发生重大质量缺陷报修。同时公司还出现了一批在业主及市场中引起强烈反响的标杆项目，进一步提升了品牌美誉度。

在施工实践中也总结出一些经验教训，比如在施工准备阶段，精装、机电及建筑图纸不交圈，造成大量结构点位拆改，需要在样板房展示前，完成精装方案稳定，并组织精装、建筑、机电叠图，确保专业交圈；精装施工阶段，在极限工期压缩，施工人员流动性大、熟练程度不够的工况下，比如墙地砖铺贴、石膏板吊顶封板时，出现了质量不均衡的情况，需要通过及时完成各标准户型的施工工序样板，并通过早班会等组织工人全数交底与反交底，并强化过程巡查验收，才能保障质量体系在施工阶段能有效运行。

三、结束语

综上所述，批量施工的商品住宅精装修工程较一般家装管理难度大，参与施工工种、人员多，交付面对的业主也多，因此不仅要有明确的各道工序工艺标准，更要有健全的全周期质量管控体系，才能打造出稳定量产的高品质室内精装修住宅，实现客户满意的产品。

参考文献：

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[5]住宅装饰装修工程施工规范 GB 50327-2001

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